Выдел доли в натуре (экспертиза)

Выдел доли в натуре из общедолевой собственности предполагает перепланировку объекта. Перед тем как приступить к работам, необходимо получить Заключение строительной экспертизы. В нем указывается возможность выделения доли с учетом необходимых работ и санитарных требований. 

Выводы инженера-эксперта используются как в судебном, так и внесудебном порядке. Без экспертного Заключения, выдел доли в натуре – невозможен. 

Содержание 

1. Что такое выдел доли в натуре 
2. Требования к новому помещению 
3. Когда требуется выдел доли из общедолевой собственности 
4. Раздел земельного участка
5. Вопросы строительной экспертизы
6. Стоимость экспертизы выдела доли в натуре 

Что такое выдел доли в натуре 

По существу, натуральный выдел представляет собой трансформацию недвижимости на несколько частей. Фактически один объект преобразуется в несколько самостоятельных объектов. 

ВАЖНО! Характер выдела доли в натуре обуславливает технические моменты по перепланировке объекта. Определить возможность их реализации может только специалист. Поэтому выделу всегда предшествует строительно-техническая экспертиза. 

Натуральный характер выделения отличает процедуру от простого раздела имущества и долевого выкупа. Имеет место фактическое выделение, после чего каждый из собственников распоряжается своей долей по личному усмотрению. 

Выдел доли осуществляется в рамках договоренности сторон или через суд. Независимо от этого проведение экспертизы – обязательно. 

Объекты общедолевой собственности 

Выдел доли проводится в отношении жилых и хозяйственных объектов. Обычно это частный дом. Для квартир процедура затруднена с технической точки зрения (потребуется отдельная дверь, удобства и.т.д.). В некоторых случаях, когда общедолевая собственность предварительно составлялась из 2-х и более квартир, выдел доли допускается. 

Требования к новому помещению 

Технические и санитарные требования к объекту (объектам) возникшему в результате выдела доли в натуре, представлены в СНиП, а также в нормативно-правовых актах, регулирующих строительную сферу. 

Обязательно предусматривается:

• Автономность от остальной части дома (квартиры);
• Наличие отдельного входа;
• Наличие отдельных коммуникаций; 
• Сохранение предшествующего статуса (пригодность для проживания). 

Если реализация хотя бы одного из перечисленных параграфов технически  невозможна, выдел доли в натуре из общедолевой собственности не допускается. Решение принимается на основе выводов инженера-эксперта. 

ВАЖНО! Иногда фактическая перепланировка предшествует формальному выделу доли. Она считается незаконной и требует легализации через строительную экспертизу с Заключением о перепланировке. Процедура схожа с узакониванием новостроя.

Когда требуется выдел доли из общедолевой собственности 

Долю в натуре выделяют, когда один из собственников собирается полноценно распоряжаться имуществом. Для этого объект делится на два (или более) самостоятельных помещения. Соответствующие изменения вносятся в сведения Росреестра. 

После этого собственники каждой выделенной доли, получают право самостоятельной совершать сделки (не спрашивая согласия второй стороны). Имущество продается, покупается, завещается и.т.д.  

Обычно выделение доли в натуре происходит в ситуациях:

1. Сделок с недвижимостью и необходимостью получить право на их самостоятельное совершение;
2. Дискомфорта, вызванного совместным проживанием на площади, являющейся общедолевой собственностью; 
3. Наследования части имущества.

Выдел доли осуществляется в добровольном и судебном порядке. Во всех случаях планировке предшествует строительная экспертиза. Без нее (как и без согласия других собственников) она не допускается. Если собственникам не удалось достичь компромисса, следует обращение в суд. 

Раздел земельного участка 

Еще одним видом экспертизы выступает раздел земельного участка. Раздел проходит во внесудебном и судебном (если стороны не сумели придти к согласию) порядке. 

Особенностью экспертизы выступают требования к участкам. Они связаны с целевым назначением земли (изменять его до вступления в полную собственность нельзя), наличием ограничений и обременений. Пока они действуют, один из собственников не может проводить сделки без согласия других владельцев. 

Зачастую раздел земельного участка происходит, когда у него имеется один собственник. В этом случае целью выступает продажа выделенной части земли, которая после выдела натуральной доли превращается в отдельный объект. 

Процедура раздела осуществляется инженером – землеустроителем.  Он исследует документацию, создаёт новый технический проект, уведомляет собственников о межевании. По его окончании фиксируется новый объект (объекты) и составляются карты. Собственнику выдается документ, с которым он обращается в Росреестр и становится на учет.

ВАЖНО! Существуют требования к площади делимого участка и пропорциональности выделенных долей. Если они ниже допустимого порога, раздел не допускается, и участок не зарегистрируют как новый объект собственности. 

Экспертиза при разделе земельного участка 

Эксперт, обследующий территорию, отвечает на вопросы связанные с фактическими границами участка, их соответствием (несоответствием) сведениям Росреестра и документации. Исследуется объем, стоимость и качество кадастровых работ. Проверяются пересечения участка с объектами лесного, водного фонда, охранными зонами и линиями электропередач. 

Обследование может быть связано с установлением площади земли, необходимыми для строительства и эксплуатации зданий. Проверяется соответствие фактической территории кадастровым и градостроительным нормам. 

Вопросы строительной экспертизы 

Список вопросов к инженеру-эксперту формулируется заранее. Он включает технические моменты, упоминавшиеся выше (автономность помещений, коммуникаций, возможность перепланировки), а также соответствие санитарным нормативом. 

Правилами предусмотрены обязательные нормы влажности, освещения, вентиляции и.т.д. Нарушение нормативов, чревато проблемами со здоровьем граждан. Если выдел доли в натуре ухудшает санитарные условия, процедура не допускается. 

Фактически имеют место ответы на следующие вопросы:

• Степень износа строения;
• Допустим ли раздел объекта на автономные части;
• Повлияет ли перепланировка на состояние объекта;
• Ведут ли строительные работы к непоправимому ущербу;
• Объем и стоимость предстоящих работ;
• Соответствие техническим (санитарным) нормам уже выполненной перепланировки. 

ВАЖНО! Допустимый порог физического износа отличается для деревянных и каменных строений. По достижении 65% и 70% перепланировка не допускается. При этом степень износа может быть снижена согласно рекомендациям инженера-эксперта.  

Стоимость экспертизы выдела доли в натуре 

В Москве и Подмосковье цена строительной экспертизы, предшествующей выделу доли в натуре, складывается из нескольких факторов. Значение имеет площадь объекта, его технические и санитарные особенности, список вопросов к инженеру-эксперту. 

Учитывается жилой и хозяйственный характер постройки, наличие коммуникаций, степень физического износа и необходимость выработки мер по его снижению. 

В среднем стоимость составляет:

• От 20 000 рублей.

Вложения окупаются за счет рекомендаций инженера-эксперта, исключающих неоправданные действия. Если экспертиза инициирована судом  (участниками разбирательства), расходы несет проигравшая сторона. 

Услуги ЭкспертСтрой 

Компания ЭкспертСтрой осуществляет строительно-техническую экспертизу, предшествующую выделу доли в натуре из общедолевой собственности. Анализ проводится в сжатые сроки с участием квалифицированных инженеров-экспертов. Любые вопросы можно уточнить по телефону (БЕСПЛАТНО!). Звоните сейчас!