Правительство РФ изменило порядок приемки квартир

Правительство РФ изменило порядок приемки квартир

 

ВНИМАНИЕ! Порядок приемки квартиры от Застройщика изменился с 23.03.2022 г. в связи с выходом Постановления Правительства Российской Федерации №442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

 

Постановление было опубликовано 25.03.2022 г. на официальном интернет-портале правовой информации РФ.

Цель выпуска данного постановления – сократить количество судебных исков в сторону Застройщиков по поводу качества объектов долевого строительства, Правительство решило помочь и поддержать наших «бедных» Застройщиков.

Но при детальном разборе Постановления становится понятно, что «не всё так однозначно». Видно, что Постановление было изготовлено не специалистами в данном вопросе, некоторые пункты дают больше вопросов, чем ответов.

В этой статье, которая предназначена в первую очередь для участников долевого строительства – Дольщиков и юристов, которые занимаются взысканием через суд штрафов за просрочку сдачи квартир и неустоек по качеству объектов долевого строительства, мы разберем и разъясним все интересующие нас пункты Постановления, а также как внесенные изменения в порядок приемки квартир повлияют на работу судов и экспертных организаций.

Содержание:

1. Срок действия Постановления.
2. Кто теперь имеет право выявлять нарушения в квартире? Квалификация специалиста – приемщика.
3. Что такое «Существенные нарушения»? Разбор данного понятия.
4. Срок и порядок устранения Застройщиком выявленных нарушений. Независимая строительная экспертиза для суда в случае невыполнения Застройщиком своих обязательств.
5. Итоговый алгоритм действий для каждого Дольщика при приемке квартиры.

__________________________________________________________________________

«Экспертная Компания «ЭкспертТехСтрой» с 2015 года занимается экспертной приемкой и независимой строительной экспертизой квартир от Застройщика для Судов и имеет большой опыт в данных вопросах»

__________________________________________________________________________

Обо всем по порядку:

1. Срок действия Постановления.

Абзац №1 из пункта №1:

Постановление действует до 31.12.2022 г., будет ли оно изменено, продлено или отменено – неизвестно. Всё будет зависеть от того, насколько оно будет действенно по отношению к Застройщикам.

2. Кто теперь имеет право выявлять нарушения в квартире? Квалификация специалиста – приемщика.

Абзац №2 из пункта «В»:

 - Что такое «Существенные нарушения»? И кто их должен обнаружить?

 

По поводу обнаружения – среднестатистический Дольщик не является специалистом в области строительства и ремонтно-отделочных работ, не обладает приборами и инструментами, при помощи которых обнаруживаются «Существенные нарушения». Далее пункт «В» гласит, что «….участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист)….»

Перенесемся в пункт «К»:

Простыми словами, специалист должен числиться в «Национальное объединение изыскателей и проектировщиков» (НОПРИЗ) или в «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), что должно подтверждаться уведомлением о включении в реестр (членство можно проверить на официальных сайтах Объединений) и быть сотрудником экспертной организации, которая является действующим членом строительного объединения (СРО), что также подтверждается выпиской из реестра.

Именно такой специалист имеет право проводить обследование квартиры и составлять акт осмотра с указанием «Существенных нарушений», который указан в пункте «Л»:

В этом пункте сказано, что специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства – то есть с Дольщиком.

Сразу предупреждаем Дольщиков о том, что Застройщики, вполне возможно, будут навязывать специалистов со своей стороны, которые могут быть заинтересованными лицами и не выявить всех «Существенные нарушения».

Рекомендуем: не соглашаться на условия Застройщика по вызову специалиста для обнаружения «Существенных нарушений», а приглашать компетентного специалиста со своей стороны.

Также добавим, что стать членом реестра НОСТРОЙ или НОПРИЗ не так-то просто – необходимо иметь высшее профессиональное образование в области строительства, дипломы и сертификаты о повышении квалификации и профессиональной переподготовке, подтвержденный трудовой стаж по строительной специальности не менее 10-ти лет.

 

Рекомендуем: обращаться по поводу приемки квартиры от Застройщика ТОЛЬКО в экспертные организации, являющиеся действующими членами строительного СРО и имеющим в своем штате специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ.

Также советуем не обращаться с этим вопросом к юридическим организациям, обещающим провести приемку квартиры за свой счет и потом отсудить денежные средства у Застройщика – такие организации просто не обладают всеми разрешительными документами.

Экспертная компания «ЭкспертТехСтрой» имеет в штате специалистов НОСТРОЙ и НОПРИЗ, которые готовы провести независимую и беспристрастную приемку квартиры.

Подведем итог:

Если Дольщик не является специалистом в области строительства и не может самостоятельно выявить «Существенные нарушения», то он может прибегнуть к услугам обычного приемщика квартир, который определит все дефекты и составит дефектную ведомость. Но, согласно вышедшему Постановлению, после осмотра квартиры обычным приемщиком обязательно нужно вызывать специалиста НОСТРОЙ или НОПРИЗ, и платить за его услуги придется опять-таки Дольщику, об этом гласит пункт «М»:

То есть, Дольщику лучше сразу согласовать с Застройщиком и воспользоваться услугами специалиста НОСТРОЙ или НОПРИЗ, чтобы в дальнейшем у Дольщика была возможность истребовать денежные средства за оплату работы специалиста.

Как показывает наша многолетняя практика, а АБСОЛЮТНО КАЖДОЙ квартире присутствуют дефекты, поэтому надеяться на то, что Ваша квартира будет идеальной не стоит.

3. Что такое «Существенные нарушения»? Разбор данного понятия.

Перейдем к «Существенным нарушениям».

В ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции», в других действующих строительных нормах и правилах (СНиП и СП), по правилам которых проводится обследование всех строительных объектов, в том числе и квартир, понятие «Существенные нарушения» отсутствует. Но в ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции» есть классификация дефектов (понятие «нарушение» тождественно понятию «дефект» в данной тематике):

Категории состояния строительных конструкций: ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения, СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Общие требования действуют в соответствии со статьей 46 Федерального закона 184-ФЗ "О техническом регулировании" от 27.12.2002, Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 и Перечнем национальных стандартов и сводов правил № 1047-р от 21.06.2010.

Данные правила определяют следующие категории состояния строительных конструкций и зданий:

            Дефект – Каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям.

            Явный дефект – Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства.

            Скрытый дефект – Дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства.

            Критический дефект - Дефект, при наличии которого использование продукции по назначению практически невозможно или недопустимо.

            Значительный дефект - Дефект, который, существенно влияет на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность; но не является критическим.

            Малозначительный дефект – Дефект, который существенно не влияет на использование продукции по назначению и ее долговечность.

            Устранимый дефект – Дефект, устранение которого технически возможно и экономически целесообразно.

            Неустранимый дефект – Дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно.

По нашей экспертной практике, при производстве экспертизы по некачественному ремонту от Застройщика специалисты большинство дефектов как «Значительные дефекты» и «Неустранимые дефекты» - будь то неровные полы и стены, криво уложенная плитка или неправильно установленные окна. Все эти дефекты существенно влияют на использование квартиры и комфортное проживание в ней, а также их невозможно устранить путем ремонтных работ – требуется полный демонтаж конструкций и отделочных покрытий и новый качественный монтаж новыми материалами и изделиями. Исходя из этого можно сделать вывод, что такие дефекты и должны считаться «Существенными нарушениями», при проведении приемки квартиры наши эксперты будут настаивать именно на этом.

Еще раз повторим: «Всегда приглашайте на приемку квартиры специалиста со своей стороны и не доверяйте сделать это Застройщику. Иначе, при помощи специалиста от Застройщика все «Существенные нарушения», которые есть в Вашей квартире, могут превратиться в «Несущественные».

4. Срок и порядок устранения Застройщиком выявленных нарушений. Независимая строительная экспертиза для суда в случае невыполнения Застройщиком своих обязательств.

 

Со специалистами и нарушениями разобрались, теперь перейдем к пунктам Постановления об устранении выявленных недостатков:

Теперь по условиям Постановления Дольщик обязан предоставлять доступ Застройщику в квартиру и ждать 60 дней, пока Застройщик устраняет все дефекты и недостатки – то есть фактически два месяца Дольщик не может полноценно пользоваться квартирой.

Но, исходя из нашей многолетней практики, НИ ОДИН Застройщик в Москве и Московской области не устраняет выявленные недостатки, а только обещает их устранить (зачастую не меняют даже разбитые стекла) и не решает вопрос в досудебном порядке.

Поэтому, если при первичной приемке квартиры были обнаружены «Существенные нарушения», дефекты и недостатки, то Вы смело можете готовиться к судебному разбирательству с Застройщиком, что позволяет Вам сделать пункт «И» данного Постановления:

В любом случае, по прошествии 60-ти дней необходимо провести повторную приемку квартиры (желательно при помощи того же специалиста, который проводил первичную приемку) для уточнения, были ли устранены нарушения, дефекты и недостатки. Если выявленные нарушения не были устранены (а это 99 процентов случаев) – необходимо провести полноценную строительно-техническую экспертизу качества ремонта квартиры от Застройщика.

В Заключении экспертизы будут расписаны все дефекты, нарушенные строительные нормы и правила и рассчитана стоимость (составлена смета) на устранение всех выявленных нарушений с учетом работ и строительных материалов, необходимых для устранения дефектов. Экспертное Заключение будет основой для составления заявления в суд, четким обоснованием и подтверждением Ваших исковых требований.

При обращении в Экспертную Организацию «ЭкспертТехСтрой» Вы сможете организовать первичную приемку квартиры с компетентными специалистами, отвечающим всем требованиям Постановления, не дав Застройщику Вас обмануть по поводу «Существенных нарушений», провести повторную приемку квартиры по истечению 60-ти дней и получить Экспертное Заключение, составленное тем же специалистом, который проводил приемку.

Стоимость проведения приемки квартиры и Экспертного Заключения для суда Вы можете взыскать с Застройщика, так как Застройщик является заведомо проигравшей стороной.

5. Итоговый алгоритм действий для каждого Дольщика при приемке квартиры.

По итогу определяем верный алгоритм действий для каждого Дольщика при приемке квартиры в новостройке:

1. Запись на приемку квартиры и согласование с Застройщиком приглашения компетентного специалиста с Вашей стороны;
2. Приглашение компетентного специалиста в назначенные день и время;
3. Производство экспертной приемки квартиры – составление акта осмотра и дефектной ведомости;
4. Ожидание в течение 60-ти дней, пока Застройщик «устраняет» выявленные нарушения;
5. Повторная приемка квартиры с компетентным специалистом;
6. Составление Заключения экспертизы с расчетом стоимости устранения выявленных нарушений;
7. Подача искового заявления в суд с требованием к Застройщику возместить расходы на устранение недостатков в квартире.

По поводу судебных разбирательств с Застройщиком:

Вслед за Постановлением № 442, которое мы разобрали, вышло Постановление № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», которое гласит:

Но, согласно комментариям некоторых авторитетных юристов, а также московских и областных судов, указанная в Постановлении отсрочка будет применяться ТОЛЬКО к неустойкам за просрочку сдачи квартир, а судебные разбирательства и взыскания денежных средств за некачественный ремонт будет проходить в прежнем порядке.

Еще раз отметим: Для квалифицированной приемки квартиры в новостройке и дальнейшей подачи искового заявления в суд на Застройщика по некачественному ремонту Вам необходима помощь строительных экспертов-профессионалов, за которой Вы можете обратиться в Экспертную Компанию «ЭкспертТехСтрой», воспользовавшись формой обратной связи (рабочая ссылка) или по позвонив по телефону 8-499-380-85-05.