Капитальное или некапитальное строение

В Градостроительном кодексе отмечен ряд признаков, по которым объект можно отнести к капитальному строению. Но бывают ситуации, когда с технической точки зрения здание подходит под критерии постоянного сооружения, но суд всё же отказывается признавать его капитальным. Поэтому при определении статуса постройки необходимо обратиться к помощи экспертов с опытом проведения строительных и технических экспертиз по данному вопросу.

 

Капитальное строение 

Объект капитального строительства — незаконченное сооружение, которое возводят с выполнением фундаментальных работ. После окончания строительства и регистрации объекта его называют капитальное строение.

Капитальные строения — устойчивые конструкции, которые возводятся на длительный срок и не могут перемещаться в пространстве. Они служат намного дольше, чем временные постройки. Например, кирпичный дом простоит на десятки лет больше, чем металлический киоск.

Исходя из нормативов, которые представлены в Градостроительном кодексе РФ, определить капитальность строения можно по нескольким признакам: 

1. Фундамент. Наличие капитального фундамента, который крепко связывает постройку с землёй.
2. Надземная конструкция не имеет функции сборки-разборки. Крепления узлов не подразумевают их разборку и перемещения объекта в другое место без нанесения ему ущерба.
3. Инженерные системы носят постоянный характер. То есть электричество, водоснабжение, отопление и т.д. должны быть капитальными.
4. Назначение земельного участка. Он должен быть предназначен для возведения капитального сооружения: СНТ, ДНП, ИЖС, ЛПХ.
5. Срок службы. Строится на долгий срок — от 25 лет.

 

3 варианта капитального строения:

1. Новое здание. Регистрация сооружения возможна только после сдачи его в эксплуатацию. Для начала строительства необходимо приобрести участок и зарегистрировать его, как землю для капитального строительства.
2. Реконструкция. Устранение физического износа всего здания или отдельных его элементов. При этом возможна полная или частичная перепланировка, модернизация инженерных систем и т.д.
3. Пристройка. Увеличение площади объекта за счёт пристраивания к нему дополнительных помещений. Пристройки можно зарегистрировать после ввода в эксплуатацию.

 

К постоянным постройкам относят:

1. Производственные здания — возведены с целью ведения промышленности, обеспечения обороны и безопасности:

• промышленные здания;
• объекты безопасности.

2. Непроизводственные здания — возведены для социальных, культурных и жилищных целей:

• частные и многоквартирные дома;
• администрации;
• театры;
• дома культуры;
• музеи и т.д.

3. Линейные:

• инженерные сети;
• магистрали;
• иные транспортные пути.

Некоторые люди считают, что понятия «капитальное строение» и «недвижимое имущество» равны. Но это не так. Недвижимость может не быть капитальным строением. Например, земельный участок относится к недвижимому имуществу, но не является объектом строительства.

 

Некапитальное строение

Некапитальные строения — разборные или временные конструкции, которые имеют ограниченный срок использования и могут быть перенесены с одного места на другое. В Градостроительном кодексе нет чёткой формулировки критериев для признания объектов некапитальными. Поэтому для определения временных построек можно сформулировать признаки, которые противоположны капитальному строению:

1. Фундамент. Временные объекты не имеют крепкой связи с землёй.
2. Сборно-разборность конструкции. На современном строительном рынке распространены арочные конструкции из гофрированного железа. Они могут занимать сотни или тысячи квадратных метров, но при необходимости их легко разобрать и перенести на другое место. Такие строения могут признать некапитальными, потому что их можно переместить.
3. Инженерные сети носят временный характер.
4. Назначение земельного участка (фермерское и крестьянское хозяйства). Если земля предназначена для размещения только временных построек, то любое сооружение на ней будет признано некапитальным.
5. Срок службы. Как правило, имеет небольшой срок эксплуатации — менее 25 лет.

 

 К временным постройкам относят:

• киоски;
• навесы;
• контейнеры.

 

Отличия капитального строения от некапитального

Капитальный объект относится к недвижимому имуществу и подлежит налогообложению. Поэтому любое капитальное строение необходимо зарегистрировать и получить технический паспорт БТИ. Без него невозможно совершить сделку купли-продажи, залога, ипотеки и т.д. Если собственник планирует ввести здание в коммерческий оборот, то наличие паспорта БТИ обязательно.

На некапитальные объекты невозможно оформить право собственности. Они не обладают статусом объекта недвижимости и их не нужно ставить на учёт. Поэтому для временных конструкций, которые обычно возводят с подсобными или индивидуально-хозяйственными целями, паспорт БТИ не выдаётся. Если вы захотите продать участок вместе с объектом или сдать его в аренду, то сделать это законно будет проблематично. Потому что у вас не будет права собственности на строение.

 

Когда нужна экспертиза капитальности?

1. Продажа объекта.
2. Реконструкция.
3. Судебный процесс по сносу сооружения.
4. Избавление от налогов.
5. Спорные вопросы с соседями.

Например, вы построили дом на своём участке и решили его не регистрировать, чтобы избежать налогов. Но потом появилась необходимость его продать, но сделать это без соответствующей технической документации невозможно. Поэтому перед продажей строения вам необходимо его зарегистрировать. Чтобы подтвердить капитальность здания, вам потребуется экспертиза капитальности.

Или вы построили на участке баню или сарай и не зарегистрировали. Во время рейда по выявлению самовольных построек на вашей земле обнаружили незарегистрированное строение. Теперь вам нужно доказать на судебного процесса по сносу самостроя, что он является капитальным. Если вы докажете, что здание соответствует нормам и правилам, то вам предложат в установленный срок зарегистрировать его и оформить необходимые документы.

Если земельный участок зарегистрирован специально под строительство некапитальных сооружений, а возведённый на нём объект отвечает нормам и требованиям постоянной постройки, то её сложно будет признать капитальной. Всего скорее на суде вас обяжут исправить недочеты или снести сооружение. Или на капитальном фундаменте построена временная конструкция (например, торговый павильон, который можно переместить), то при судебном разбирательстве постройку могут не признать капитальной.

 

Порядок проведения экспертизы капитальности

При экспертизе исследуют:

1. Стройматериалы.
2. Инженерные системы.
3. Фундамент.
4. Несущие и ограждающие конструкции.
5. Крышу.

 

Для этого эксперт проводит следующие мероприятия:

1. Консультация заказчика и анализ имеющейся документации.
2. Обследование объекта визуальным и инструментальным методами.
3. Определение технического состояния объекта.
4. Исследования конструкций.
5. Оценка соблюдения требований пожарной безопасности.

 

Предлагаем заказать экспертизу капитальности строения в компании «ЭкспертСтрой». Наши специалисты исследуют объект и предоставят экспертное заключение, которое поможет подтвердить или опровергнуть статус капитального объекта. При подготовке отчёта учитываются не только техническая, но и юридическая сторона.

Например, если строение имеет все признаки капитальности, но при этом стоит на участке предназначенном только для временных построек, то это уже спорная ситуация и решать её необходимо в суде. Наши эксперты обучены правильно описывать признаки капитального строения, чтобы они выигрышно выглядели на судебном процессе и свидетельствовали в вашу пользу.