Чем грозит самовольный ремонт систем отопления и водоснабжения?

Во время проведения ремонтных работ в квартире собственники часто производят замену или перенос инженерных коммуникаций. Однако они нередко нарушают закон, не согласовывая свои действия с управляющей компанией. Это может привести к серьёзным последствиям и большим денежным затратам.

Если вы не согласуете ремонтные работы с УК, то вам будет сложно продать квартиру. Кроме того, во время плановой проверки представители управляющей компании могут выписать вам штраф за несанкционированное переустройство инженерных систем. А самое главное, вы будете виноваты в случае протечки, если, например, замените батарею на новую или перенесёте полотенцесушитель на пару метров в сторону.

Давайте посмотрим, как разграничиваются зоны ответственности между управляющей организацией и собственником.

 

Когда в затоплении соседей будет виновата УК? 

Управляющая компания несёт ответственность за содержание общедомового имущества. Поэтому она признаётся виновной, если аварийная ситуация произошла в зоне её ответственности. При этом она не должна требовать с собственников квартир денежные средства на проведение ремонтных мероприятий и компенсацию нанесённого вреда, даже если прорыв воды произойдёт внутри жилья.

К общедомовому имуществу в квартире относится:

• отопление;
• водоснабжение до запорного крана;
• стояки водоснабжения, канализации и отопления.

Например, к нам обратился владелец жилья в многоквартирном доме. У него прорвало стояк ГВС. Это привело к заливу жилого помещения снизу. Управляющая организация составила акт, в котором прописала виновным собственника. Она ссылалась на то, что у него в ванной недавно был ремонт и он повредил трубы.

 Мужчина был не согласен с их решением, поэтому решил провести экспертизу. Она доказала, что хозяин квартиры не трогал инженерные коммуникации, а прорыв произошёл в результате несвоевременной замены оборудования. Так как стояки относятся к общедомовому имуществу, то за их состояние отвечает УК. Ей пришлось выплачивать ущерб собственникам пострадавшей квартиры снизу и нашему заказчику.

 

Когда собственник будет виноват в затоплении соседей? 

Иногда собственники невольно берут на себя ответственность за общее имущество, когда решают провести ремонтные работы или перепланировку:

1. Самовольная замена радиатора. Если владелец квартиры заменил батарею самостоятельно, не уведомляя об этом управляющую организацию, то ответственность за отопление перекладывается на него. Часто это происходит потому, что граждане не знают правила Жилищного кодекса. Они думают, что система отопления полностью принадлежит хозяину квартиры и он изначально ответственен за неё. 

2. Замена и перенос стояков. Если они вышли из строя, то произвести замену можно за счёт УК, пригласив её специалиста. Но если собственник хочет поставить новые трубы исключительно из эстетических соображений, то оплачивать материал и работы будет сам. Перед началом переустройства необходимо согласовать действия с УК, чтобы избежать штрафа и требования вернуть всё в исходное состояние.

3. Ремонт труб водоснабжения и отопления. Иногда трубы выходят из строя и начинают подтекать. Собственник жилья решает произвести замену или ремонт, не обращаясь в УК, либо управляющая организация не хочет устранять проблему. Тогда владельцу квартиры следует взять с представителей компании письменный отказ и с ним обратиться в жилищную инспекцию для привлечения УК к ответственности.

Был такой случай: собственник одной из квартир многоэтажного дома самовольно произвёл замену радиатора. Ранее батарея была конвекторного типа, после замены стала чугунной. Во время проведения гидравлических испытаний произошло увеличение давления в системе отопления. Это привело к прорыву радиатора и затоплению двух нижних квартир. Пострадавшие обратились в суд с требованием возместить причинённый ущерб.

 Иск был к собственнику аварийной квартиры и управляющей компании, так как она не произвела необходимых работ перед гидравлическими испытаниями. Владелец жилья возразил и указал, что считает виновником аварии УК и изготовителя батареи, так как прорыв мог произойти из-за скрытого дефекта, который выявился в процессе эксплуатации. Суд признал виновными обе стороны и обязал собственника выплатить 25% от размера причинённого ущерба.

Если бы работы по переустройству отопительной системы проводились с разрешения УК и это было бы подтверждено документально, то владельцу аварийной квартиры не пришлось бы тратить время на судебные тяжбы и выплачивать компенсацию соседям.

 

Этапы согласования изменений в системах отопления и водоснабжения: 

Для согласования незначительных изменений можно просто пригласить инженера из ЖЭКа. Но если вы планируете провести серьёзные работы, то следует подготовить необходимые документы и представить их в УК для одобрения.

1. Закажите проект переустройства системы отопления или водоснабжения.

2. Получите технический паспорт БТИ.

3. Пригласите эксперта для проведения обследования и для выдачи технического заключения о состоянии строительных конструкций помещения и возможности выполнения перепланировки.

4. Подготовьте весь пакет документов и подайте заявление через МФЦ или портал Госуслуг:

• заявление на переустройство;
• проектный план;
• техническое заключение о состоянии строительных конструкций помещения и возможности выполнения перепланировки;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт.

5. Получите разрешение и приступайте к ремонтным работам.

 

Какие работы по переустройству инженерных коммуникаций требуется согласовывать? 

1. Монтаж или перенос сантехнического оборудования.
2. Перепланировку санузла и расширение его площади.
3. Замену сантехнического оборудования на более большое и тяжёлое.
4. Перенос кухни в другую комнату.
5. Перемещение труб.

 

Какие работы по переустройству инженерных коммуникаций НЕ требуется согласовывать? 

Если происходит замена радиатора или сантехнического оборудования на сантехнику таких же габаритов и веса, то не нужно составлять проектный план. Достаточно обратиться в управляющую компанию для получения соответствующего разрешения.

Но важно, чтобы вам выдали именно письменное согласие. Кроме того, лучше, чтобы работы проводил сотрудник ЖЭКа, а после окончания ремонта представитель управляющей организации документально подтвердил правильность и безопасность установки новых деталей и оборудования.

К примеру, был такой случай. Мужчине нужно было переварить часть стояка и отводы. Он обратился в УК для согласования работ. Пришёл инженер и сказал, что разрешает проведение ремонта. Собственник нанял частного мастера, который всё сделал. Но во время подачи отопления, потёк один из отводов. В результате залило три квартиры снизу. 

Если бы у хозяина жилья был официальный документ, который мог подтвердить его обращение в управляющую организацию, то вся вина легла бы на неё. Но он не потребовал у инженера письменного согласия на проведение работ. Поэтому суд обязал его выплатить собственникам пострадавших квартир компенсацию.

 

Можно ли узаконить самовольное переустройство? 

Если вы уже внесли изменения в систему отопления или водоснабжения, то можно попробовать узаконить переустройство в суде. Но только если ваши действия не несут угрозу жизни и здоровью других жителей многоквартирного дома. Для обращения в суд вам потребуется заключение строительного эксперта, который сможет подтвердить, что изменения соответствуют всем нормам и правилам.

К примеру, к нам обратилась женщина, которая купила квартиру с расширенной за счёт коридора ванной комнатой. Кроме того, душевая кабина была заменена на большую ванну. Собственница пришла в БТИ и рассказала об изменениях, которые внесли предыдущие владельцы. К ней отправили инженера, который сделал все замеры и сказал, что узаконить можно только через суд. Мы провели экспертизу, с которой заказчица пошла в суд и смогла получить новый технический паспорт БТИ. Конечно, ей пришлось потратить время и деньги, но теперь она не будет виновна при возникновении аварийной ситуации.

 

Если вы планируете вносить изменения в систему инженерных коммуникаций или уже их внесли, то закажите экспертизу водоснабжения или отопления. Наш специалист проведёт необходимые исследования и документально подтвердит безопасность переустройства. Это избавит вас от спорных ситуаций и финансовых затрат в будущем.